Покупка недвижимости, особенно за рубежом, – дело весьма ответственное и хлопотное, поэтому, и подходить к нему следует внимательно и аккуратно. Не секрет, что сделки с недвижимостью часто становятся предметом повышенного интереса со стороны мошенников. Чтобы получить достоверную информацию, а также избежать нежелательных проблем при подборе и покупке недвижимости, мы советуем обращаться за помощью к профессионалам.
Система регистрации сделок с недвижимостью включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности.
Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и в соответствии с ним и увидеть объект на плане кадастровой съемки. Всю информацию можно посмотреть на официальном сайте www.nekretnine.co.me. Данный реестр позволяет точно определить права собственности любого владельца недвижимости, а также установить, существует ли в отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В Реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве, есть ли разрешение на строительство и пр. Все эти данные указываются в документе под названием List Nepokretnosti.
Покупка недвижимости в Черногории для россиян
Этапы приобретения недвижимости
1. Выбор объекта.
2. Проведение переговоров между покупателем и продавцом, выяснение всех деталей, условий и пожеланий сторон.
3. Оформление договора купли-продажи недвижимости.
Все эти этапы стандартны для покупателей из всех стран, в том числе, когда осуществляется покупка недвижимости в Черногории для россиян.
Договор купли-продажи составляет нотариус. Нотариус также заверяет иные документы, необходимые для успешного проведения сделки.
На прием к нотариусу необходимо записаться заранее. Подать документы нотариусу на проверку юридической чистоты желательно за 3-5 дней до сделки.
На практике время с момента передачи нотариусу всех документов, касающихся сделки, до подписания договора сторонами и его нотариального заверения занимает от 3 до 8 дней.
Тарифы на виды нотариальных действий и услуги нотариуса установлены Законом.
Стоимость услуг нотариуса оценивается на основании следующих критериев:
- Ценность сделки
- Затраченное время
- Установленный тариф на нотариальное действие
При совершении нотариального действия для иностранных граждан требуется присутствие переводчика. По желанию покупателя (или если возникает такая потребность для банка) договор может быть письменно переведен на русский язык.
Оплата переводчику производится в соответствии с тарифами на услуги устных и письменных переводчиков.
4. Передача депозита.
Сумма депозита определяется по договоренности, как правило, составляет от 5% до 10% стоимости приобретаемой недвижимости. Передача депозита обычно производится в момент подписания договора либо до подписания договора, по договоренности сторон.
Мы советуем оставлять депозит до момента подписания и заверения договора у независимого доверенного третьего лица (у вашего агента, адвоката или нотариуса).
5. После подписания и заверения договора, а также внесения депозита, покупатель оплачивает полную сумму купли-продажи в сроки, установленные сторонами по договору.
6. После выполнения всех обязательств покупателя по договору и оплаты полной суммы купли-продажи продавец выдает подтверждение - clausuluintabulandi.
Clausulaintabulandi и договор купли-продажи являются основными документами, на основании которых осуществляется перерегистрация прав собственности в кадастре на нового владельца, без дальнейшего присутствия продавца.
Установленный законом срок перерегистрации прав собственности составляет до 60 календарных дней.
7. Налог на покупку недвижимости.
После регистрации договора у нотариуса один экземпляр договора купли-продажи направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь рыночными ценами на недвижимость, эксперт налоговой инспекции дает налоговую оценку недвижимости.
Если продавец продает недвижимость по рыночной стоимости, то, как правило, она сохраняется при налоговой оценке или немного увеличивается. В этом смысле чрезвычайно выгодно приобретать и оформлять в собственность объекты, требующие ремонта или реставрации, т.к. их оценочная стоимость на момент приобретения достаточно мала по сравнению с окончательной.
После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на приобретение недвижимости в размере 3%. Налоговая инспекция действует параллельно и независимо от Кадастра. Это значит, что покупатель (кроме случаев, когда продавец является юридическим лицом, или если договором купли-продажи не предусмотрено иное) получит Решение об уплате налога на недвижимость прежде, чем выполнит свои обязательства по договору. Налог должен быть уплачен в назначенный срок (в течение 15 дней с момента получения Решения об уплате налога), иначе начисляются пени.
При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика, которая является плательщиком НДС, налог 3% не платится. Обращаем ваше внимание на то, что иногда новая недвижимость построена физическим лицом, и в таком случае 3% налог оплачивается.
8. Документы о праве собственности.
После завершения процедуры перерегистрации прав собственности продавец и покупатель, либо доверенное лицо на основании нотариально заверенной доверенности, получают Решение о переводе прав собственности на нового владельца.
Важно знать, что продавец и покупатель, либо доверенное лицо, должны поставить свои подписи в Кадастре, и таким образом подтвердить получение Решения о перерегистрации прав собственности.
В течение 8-10 дней (время, которое дается для обжалования Решения и технической обработки документации) после получения Решения новый владелец недвижимости может получить выписку из кадастра о правах собственности, так называемый Лист Непокретности, что в переводе означает «Свидетельство о праве собственности», где покупатель уже будет внесен в качестве нового владельца.
Фактически покупатель становится владельцем недвижимости сразу после подписания договора и выполнения обязательств по нему, то есть оплаты в срок полной цены купли-продажи недвижимости.
Юридически покупатель вступает в права собственности сразу после регистрации его прав в кадастре.
9. Разрешение споров по договору.
Все споры, возникшие после подписания и заверения договора, решаются в соответствии с законодательством Черногории в судебном порядке.
Как мы видим, покупка недвижимости в Черногории для россиян является прозрачной процедурой, которая выполняется в соответствии со всеми нормами и законами этой Средиземноморской страны.
Наши сотрудники будут рады помочь вам на всех этапах оформления сделки.
Айтикуб студия